Le point sur la loi Boutin et la loi Carrez

Entre mesurage de la surface des planchers d’un logement, parties exemptées, obligations légales des bailleurs avant toute mise en location ou acte de vente, selon le code de la construction et de l’habitat, faisons le point sans attendre sur les dessous de la loi Boutin et loi Carrez.

Qu’est-ce que la loi Boutin ?

La superficie habitable est au cœur des lois Carrez et Boutin

La loi Boutin est une mesure incluse dans le code de la construction et de l’habitat. Celle-ci renvoie à l’obligation du mesurage de la superficie habitable réelle du bien immobilier des propriétaires bailleurs avant sa mise en location. Cette mention se doit d’être divulguée à tout potentiel locataire avant signature du bail, sous peine de sanction.

Le métrage d’un logement a pour objet la réalisation d’un diagnostic immobilier par un professionnel. Cela dans le but de protéger le nouveau locataire en lui donnant la possibilité de :

• Selon la surface au m², le locataire peut comparer les tarifs du bien concerné par rapport au reste des logements ;
• Estimer le coût énergétique d’un logement par rapport à sa consommation annuelle en kwH/m².

En résumé, cette loi est mise en place dans le but de mieux informer et protéger les intérêts d’un locataire.

Loi Boutin : tout savoir sur le mesurage

Le mesurage Boutin est une mention obligatoire dans un bail. Celle-ci ne répondant pas aux mêmes règles de mesurage que celles de la loi Carrez, elle se définit comme suit : les locaux et planchers ayant une hauteur sous plafond ne surpassant pas les 1,80 m², ne sont pas pris en compte. Autres zones non prises en compte dans le métrage de la surface d’un logement :

• Terrasse, balcon, véranda, loggia ;
• Cage d’escalier, embrasure de fenêtre et portes, gaine, cloison, mur ;
• Parties communes (en copropriété) ;
• Combles perdus, caves et sous-sol.

Les zones des logements individuels comportant au moins 80 % de parois vitrés et 60 % pour les logements collectifs ne sont pas pris en compte dans la loi Boutin. Le mesurage en question, définissant la surface habitable d’un bien immobilier, se doit d’être annexé au bail signé.

Diagnostic loi Boutin : informations à retenir

Le mesurage de la surface d’un plancher doit être établi par un diagnostiqueur certifié

Les diagnostics de la loi Boutin renvoient à un mesurage de la surface de plancher habitable établit par un diagnostiqueur certifié qui, à la suite de cette action, délivre au bailleur une attestation faisant foi. Aucune certification particulière n’est nécessaire pour établir un diagnostic loi Boutin. Ce dernier peut aussi être réalisé par un tiers mandataire ou le bailleur lui-même. Là, on parlera plus d’un simple métrage.

Faire appel à un diagnostiqueur certifié n’est pas une obligation, mais reste une valeur sûre pour ce qui est de l’exactitude du mesurage de la surface habitable. En cas de recours du locataire, cet expert engage sa responsabilité professionnelle. A titre d’expérience, je vous conseille l’entreprise Amiante Diagnostic et son expertise dans le calcul de la superficie habitable loi Boutin.

Il n’existe pas de durée de validité précise pour un diagnostic loi Boutin, tant que le bien immobilier concerné n’a pas subi de modification de type travaux de rénovation, pouvant impacter sa surface habitable.

Ce que la loi prévoit en termes de sanctions

Le propriétaire d’un logement se doit de remettre à son locataire le diagnostic de la surface habitable de son bien avant signature du bail. Le locataire peut annuler le bail à tout moment, sans pénalités. Dans le cas où le locataire constate une différence de plus de 5 % entre la surface habitable mesurée et celle indiquée sur le diagnostic, celui-ci peut se retourner contre son bailleur, en réclamant une diminution du loyer proportionnelle à sa véritable surface.

Dans le cas où le diagnostic loi Boutin erroné est réalisé par un diagnostiqueur certifié, le bailleur a aussi le droit de se retourner contre ce professionnel et même réclamer une indemnité.

Par contre, si l’erreur en question est en faveur du bailleur, c’est-à-dire si la surface du bien au réel est plus grande que celle indiquée sur le diagnostic, ce dernier peut alors augmenter le loyer.

Qu’est-ce que la loi Carrez ?

Lors de la vente d’un bien immobilier, la surface loi Carrez doit être communiquée

Mise en vigueur en 1996, la loi Carrez vient protéger les intérêts des acheteurs de lots en copropriété. Ce que l’on appelle « Surface loi Carrez » renvoie à la superficie au réel du plancher des parties privatives d’un logement. Celle-ci doit obligatoirement être communiquée à l’acquéreur lors de la vente d’un bien immobilier.

Cette réglementation vient protéger l’acheteur d’un bien en copropriété, empêchant son vendeur de surestimer sa surface totale dans l’annonce publicitaire, ainsi que dans l’acte de vente.

Avant la mise en vente d’un bien immobilier en copropriété, le vendeur doit informer obligatoirement le nouvel acquéreur de la surface habitable selon la loi Carrez, sans peine d’annulation de la vente.

Une loi nécessaire dans certains cas

La surface loi Carrez est obligatoire uniquement en cas de vente d’un bien immobilier en copropriété et non pas pour sa mise en location. Celle-ci concerne :

• Les copropriétés horizontales : pavillon ou maison en lotissement ;
• Les copropriétés verticales : logement dans une résidence ou immeuble ;
• Tous les locaux d’activités dits « non résidentiels » en copropriété de type : locaux commerciaux ou bureaux.

Seuls les lots ayant une superficie n’excédant pas les 8 m² sont exemptés de la loi Carrez. À l’inverse, la loi Carrez est nul pour tout ce qui est bien immobilier sur terrain non loti (maison ou pavillon), ainsi que les terrains non soumis au statut de copropriété.

Calculer la surface loi Carrez : nos conseils

Le calcul de la loi Carrez peut être réalise par n’importe qui

Tout propriétaire est libre de calculer lui-même la surface loi Carrez avant la vente de son bien en copropriété, s’il en a les capacités. Pour ce faire, le calcul de la surface du logement selon la loi Carrez doit s’établir en déduisant certaines parties :

• Cage et marches d’escalier ;
• Gaines ;
• Murs et cloisons ;
• Embrasures des portes ;
• Les surfaces des pièces dont la hauteur sous plafond n’excède pas 1,80 m.

Toute pièce de vie privative doit être prise en compte (chambre à coucher, cuisine, salle d’eau et séjour). Seuls les balcons, terrasses et autres espaces privatifs non couverts ne doivent pas être inclus dans le calcul. À souligner qu’en copropriété, le calcul de la surface loi Carrez doit se faire en déduisant toutes les parties communes.

Les conséquences en cas d’erreur

La définition avec exactitude de la superficie d’un logement mis en vente est une opération délicate qui peut, dans certains cas, engendrer des erreurs de calcul. Fort heureusement, 5 % de marge d’erreur est permise selon les textes de loi. Dans le cas, par exemple, ou une surestimation du logement est constatée, la bonne foi du vendeur, ainsi que sa responsabilité ne sont pas engagées.

En revanche, si l’acquéreur d’un bien constate une marge d’erreur en sa défaveur surpassant les 5 % dans le calcul de la surface loi Carrez, celui-ci peut saisir le tribunal judiciaire, réclamant une diminution du prix de vente du bien concerné. La seule condition pour effectuer cette démarche est que celle-ci doit être lancée au plus tard un an après l’achat du logement.

En cas d’absence de la surface loi Carrez, l’acheteur dispose d’un délai d’un mois pour annuler l’acte de vente du logement concerné.

Les différences entre la loi Boutin et la loi Carrez

La loi Boutin et la loi Carrez sont tous deux des mesures mises en place dans le code de la construction et de l’habitat, visant à mieux encadrer la mise en vente et la location de logements. Mais, tous deux renvoient à deux choses totalement différentes. La loi Carrez désigne la surface privative d’un logement en copropriété, indispensable lors de la vente, alors que la loi Boutin détermine la surface habitable d’un logement, que le bailleur doit obligatoirement divulguer au locataire avant la signature du bail.

Côté mesurage, à la différence de la loi Boutin, la loi Carrez prend en compte la surface des zones non habitables, dans la mesure où elles sont désignées comme « privatives ». Nous parlons là des :

• Loggias à usage privatif ;
• Vérandas ;
• Combles aménagés ou non ;
• Greniers et réserves ;
• Sous-sols.

La loi Boutin, elle, doit être mentionnée pour tout logement à usage de copropriété ou non, alors que la loi Carrez est seulement nécessaire lors de la vente d’un bien en copropriété.

Le recours à un professionnel est fortement recommandé

Aucune compétence n’est nécessaire pour calculer la surface loi Carrez de son bien avant sa vente. Mais, ce calcul doit être fait avec précision, même si une marge d’erreur de 5 % est permise. Pour des raisons de tranquillité et prudence, le recours à un diagnostiqueur immobilier est généralement recommandé pour calculer la surface loi Carrez d’un logement mais aussi pour calculer les diagnostics immobiliers obligatoires lors de la location d’un logement ou d’une vente.

D’un côté, ce professionnel est gage de sécurité pour ce qui est de la précision du mesurage, et de l’autre, cela permet de dégager la responsabilité du vendeur, en cas de calcul erroné.

Vous l’aurez compris, ces mentions n’ont pas la même valeur et sont obligatoires dans différents champs d’action. La loi Carrez, ainsi que la loi Boutin contribuent à sécuriser la vente, l’achat ou même la location d’un bien immobilier. Voilà, à présent, vous savez tout sur la loi Boutin et la loi Carrez.